2024年是濟(jì)南改善樓盤(pán)集中爆發(fā)的一年，科技城片區(qū)、鳳凰路沿線、和諧片區(qū)等聚合眾多改善項(xiàng)目集中入市，撐起了2024樓市主場(chǎng)。盡管銷(xiāo)售整體下滑，但銀豐、保利、中海、濟(jì)高等優(yōu)秀房企和樓盤(pán)展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的市場(chǎng)表現(xiàn)，“產(chǎn)品力”成為2024年的關(guān)鍵詞。同時(shí)濟(jì)南各區(qū)域供應(yīng)和成交量差異明顯，銷(xiāo)售兩極分化，改善需求主導(dǎo)之下，剛需市場(chǎng)進(jìn)一步弱化。
改善需求主導(dǎo)市場(chǎng)
濟(jì)南東部項(xiàng)目占多半
“新房市場(chǎng)方面，改善住宅繼續(xù)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)”，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛告訴記者，整個(gè)山東房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房需求逐漸向改善型需求轉(zhuǎn)變。他表示：“新房市場(chǎng)已經(jīng)不再單純依賴剛需，越來(lái)越多的購(gòu)房者關(guān)注改善型住房，尤其是在濟(jì)南、青島。”
從2024年新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的情況來(lái)看，全年共有近20個(gè)項(xiàng)目入市，改善樓盤(pán)占比80%，且供應(yīng)板塊相對(duì)集中。以濟(jì)南科技城片區(qū)為例，繼保利瓏譽(yù)、中信泰富·玖著之后，周邊相繼迎來(lái)三發(fā)和岳府、萬(wàn)虹尊御府、悅瀾山三大供應(yīng)主力，五盤(pán)聚合讓科技城片區(qū)熱度提升，也為濟(jì)南提供大約1500套住宅房源。
除了科技城片區(qū)，鳳凰路沿線也成為濟(jì)南高端改善產(chǎn)品的聚集地。由銀豐地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整盤(pán)“四代宅”產(chǎn)品瓏和院入市以來(lái)受到不少市民關(guān)注。“這是銀豐玖璽城最后一期產(chǎn)品，打造戶戶有空中花園的精裝產(chǎn)品，高層得房率80%以上，小高層產(chǎn)品最高能達(dá)到110%的得房率。”銀豐玖璽城相關(guān)工作人員表示，瓏和院總戶數(shù)為1117戶，戶均面積達(dá)到205平米。
2024年初摘地的濟(jì)高鳳凰路壹號(hào)院，同樣位于鳳凰路，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定位上也主打高端，加上小鴨地塊入市不久的濟(jì)高保利云上璟譽(yù)以及2024年底在長(zhǎng)嶺山片區(qū)拿地的海信地產(chǎn)，預(yù)計(jì)2025年這個(gè)片區(qū)樓盤(pán)供貨量至少在3000套以上。
“濟(jì)南的商品房市場(chǎng)最近幾年主要是靠改善產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)支撐，未來(lái)可以說(shuō)是改善產(chǎn)品不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)。”合富輝煌山東公司副總經(jīng)理許傳明表示，濟(jì)南樓市下一步新房供應(yīng)端也會(huì)整體向高端改善集中，有效供應(yīng)的品質(zhì)持續(xù)提升，價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)。
銷(xiāo)售端兩極分化
部分樓盤(pán)持續(xù)降價(jià)
改善主導(dǎo)之下，市場(chǎng)也出現(xiàn)了鮮明的兩極分化現(xiàn)象。位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善、品質(zhì)出眾的樓盤(pán)備受關(guān)注；而位置偏遠(yuǎn)、配套不足、品質(zhì)一般的樓盤(pán)則門(mén)庭冷落，銷(xiāo)售情況堪憂。這種分化不僅體現(xiàn)在銷(xiāo)售速度上，更反映在房?jī)r(jià)上，主流銷(xiāo)售樓盤(pán)價(jià)格平穩(wěn)，而部分樓盤(pán)則面臨持續(xù)降價(jià)的壓力。
位于奧體中路的隆和府，2021年8月開(kāi)盤(pán)，之后停工直至2024年5月重啟銷(xiāo)售，為了保證客訪和成交量，項(xiàng)目隨后接連調(diào)整渠道傭金，最高時(shí)達(dá)3.2，并聯(lián)合平臺(tái)不斷進(jìn)行家裝優(yōu)惠、車(chē)位補(bǔ)貼。在推出一系列優(yōu)惠之下，有業(yè)主反饋開(kāi)發(fā)商發(fā)起的“購(gòu)房保價(jià)”活動(dòng)并未兌現(xiàn)，反而出現(xiàn)大幅度降價(jià)的現(xiàn)象，一套房子總價(jià)降幅在五十多萬(wàn)。相比較首開(kāi)時(shí)的24000元/平米，如今項(xiàng)目145戶型房源價(jià)格下跌至均價(jià)22000元/平米。記者從濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺(tái)看到，隆和府目前住宅網(wǎng)簽量?jī)H266套，入市多年銷(xiāo)售量還不足一半。
遠(yuǎn)離主城區(qū)域的項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力更大，為吸引客流，加快去化，西站片區(qū)的藍(lán)城楊柳春風(fēng)在前段時(shí)間推出一口價(jià)房源，105平米戶型125萬(wàn)，平均每平米單價(jià)低至11900元。郭店片區(qū)榮盛華府直接打出7555元/平米的清盤(pán)價(jià)格優(yōu)惠。
“2024年缺乏核心亮點(diǎn)的樓盤(pán)項(xiàng)目注定是要成為陪襯。”某房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人直言不諱的表示，即使價(jià)格下調(diào)，每月的成交也都在個(gè)位數(shù)，很難完成2024年的去化目標(biāo)，所以下半年早早就“躺平”了。“買(mǎi)房人觀望情緒濃厚，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)、地段都更加挑剔。各方面都很突出的項(xiàng)目，才有機(jī)會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注樓盤(pán)。而項(xiàng)目一旦有了短板，注定去化之路將會(huì)變得艱難。”
剛需樓盤(pán)集中清盤(pán)
供應(yīng)或?qū)?ldquo;青黃不接”
隨著改善型需求增長(zhǎng)，濟(jì)南各區(qū)域的剛需樓盤(pán)也迎來(lái)了清盤(pán)高潮，多個(gè)熱門(mén)區(qū)域的剛需項(xiàng)目相繼售罄，導(dǎo)致市場(chǎng)上剛需房源供應(yīng)量減少。
作為剛需樓盤(pán)聚集區(qū)的工業(yè)北、張馬片區(qū)，一直是濟(jì)南東部剛需客群的置業(yè)首選。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前片區(qū)內(nèi)在售樓盤(pán)數(shù)量已經(jīng)大大減少。城投瑞馬國(guó)風(fēng)、魅力之城、天鴻萬(wàn)象東方、大華公園薈已經(jīng)全部清盤(pán)，中糧章悅天城105平米戶型全部售罄，116平米戶型面積房源所剩不多，大華公園城市、綠城春風(fēng)心語(yǔ)、山鋼錦城園也均處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。
在雪山片區(qū)，雪山萬(wàn)科城自2021年首開(kāi)，8個(gè)地塊為雪山片區(qū)提供了7000多套房源。“這個(gè)項(xiàng)目的樓盤(pán)已經(jīng)全部售罄，有5個(gè)地塊做了全盤(pán)交付，最后一個(gè)地塊定在2025年6月交付。”從事中介渠道的蘇銘為記者梳理了自己掌握的一些信息，“現(xiàn)在如果200萬(wàn)的預(yù)算在這幾個(gè)區(qū)域買(mǎi)新房的話，可選項(xiàng)目已經(jīng)很有限了，也就是雪山片區(qū)綠城春來(lái)曉園的尾盤(pán)房源、神武融創(chuàng)未來(lái)壹號(hào)、唐冶片區(qū)能建紫郡蘭園以及工業(yè)北的文譽(yù)城等。”
蘇銘表示，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，濟(jì)南樓市的剛需供應(yīng)將呈現(xiàn)“青黃不接”的狀態(tài)，這些變化對(duì)于剛需購(gòu)房者的影響是比較明顯的。“選擇范圍縮小意味著買(mǎi)房人要花更多的時(shí)間和精力去篩選樓盤(pán)，可能需要降低一些原本對(duì)于房屋品質(zhì)、地理位置等方面的預(yù)期。”
從2024年濟(jì)南全年土地成交來(lái)看，年內(nèi)已經(jīng)入市銷(xiāo)售樓盤(pán)清一色的高端改善。“2024年土地成交地塊的綜合容積率創(chuàng)近幾年新低，沒(méi)有地塊容積率超過(guò)3.0。僅有9宗超過(guò)2.5。”業(yè)內(nèi)一地產(chǎn)人士表示，這也意味著2025年入市項(xiàng)目還是以改善為主，剛需市場(chǎng)供應(yīng)減少，市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新的階段。