2024年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。去年9月26日中央政治局會(huì)議部署實(shí)施一攬子增量政策以來(lái)，相關(guān)政策措施落地見(jiàn)效并持續(xù)發(fā)力，積極因素不斷增多，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行如何？2025年開年，記者探訪上海、廣東深圳等地房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)感受樓市交易持續(xù)回暖勢(shì)頭。
買方下單速度在加快，賣方議價(jià)的空間在縮小
上海 市場(chǎng)交易明顯升溫
“2024年四季度以來(lái)，門店帶看量比前年同期增長(zhǎng)了1倍，市場(chǎng)交易明顯升溫。今年，我們要用更精準(zhǔn)的服務(wù)，及時(shí)響應(yīng)客戶需求。”2025年1月2日，新年第一個(gè)工作日，鏈家上海黃浦店店長(zhǎng)程建成在門店例會(huì)上給團(tuán)隊(duì)打氣鼓勁。
2024年12月31日晚上，新年即將到來(lái)，程建成和團(tuán)隊(duì)還在為撮合一套住宅的買賣而努力。客戶陳先生是新上海人，10多年前首次購(gòu)房時(shí)買了套小兩室，隨著事業(yè)發(fā)展和孩子成長(zhǎng)，想通過(guò)“賣小換大”改善住房條件。他看中了門店附近地鐵口一套140多平方米的三室兩廳，經(jīng)過(guò)兩年觀望，房?jī)r(jià)調(diào)整已經(jīng)接近心理價(jià)位。特別是2024年12月上海取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，這套住宅的交易稅費(fèi)成本一下子降了70多萬(wàn)元，這讓陳先生覺(jué)得“是時(shí)候出手了”。好事多磨，洽談時(shí)房東又提出在原先報(bào)價(jià)上加價(jià)20萬(wàn)元。經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)連夜在買賣雙方之間斡旋，終于在新年伊始接到了房東同意成交的電話。
鏈家黃浦店服務(wù)的人民廣場(chǎng)和南京東路地塊，是上海樓市重點(diǎn)板塊之一，較能反映上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。程建成告訴記者，去年5月上海出臺(tái)優(yōu)化限購(gòu)、放寬信貸等九條樓市新政策后，門店帶看量從之前的每周35組增加到50組；9月推出樓市“滬七條”后，帶看量又增加到每周70組左右，且連續(xù)3個(gè)月保持穩(wěn)定。值得一提的是，相較于6月以剛需為主的交易結(jié)構(gòu)，9月以來(lái)改善型需求成交增加明顯。
“一方面是買方下單的速度在加快，另一方面是賣方議價(jià)的空間在縮小，說(shuō)明上海樓市正逐步企穩(wěn)回升。”程建成說(shuō)，去年四季度，門店附近一個(gè)地鐵樓盤接連成交了多套大戶型住宅，而蘇州河畔一棟不限購(gòu)的商住產(chǎn)權(quán)樓也接到多個(gè)買家的問(wèn)詢意向，這是近3年來(lái)難得的現(xiàn)象。
上海市房地產(chǎn)交易中心披露的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2024年10月，上海二手房成交2.4萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)53%；11月成交2.7萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)11%；12月成交2.97萬(wàn)套，是近47個(gè)月以來(lái)的單月峰值。2024年全年，上海二手房成交24.27萬(wàn)套，創(chuàng)下近3年來(lái)新高。
傍晚時(shí)分，程建成和一名房東相約在鏈家徐匯簽約中心見(jiàn)面細(xì)聊。原以為工作日客戶不多，沒(méi)想到前臺(tái)顯示屏顯示，11間簽約室已經(jīng)有10間在使用中。
簽約中心負(fù)責(zé)人陳珊珊介紹，去年5月上海樓市新政策出臺(tái)后，簽約中心的月均簽約量突破了400單，4名簽約員的人均簽約量比核定上限增加了一倍，“實(shí)在是忙不過(guò)來(lái)”，因此緊急擴(kuò)招了3名簽約員。簽約中心也擴(kuò)建裝修，簽約室由5間增加到11間。簽約中心還引入了裝修公司，現(xiàn)場(chǎng)提供售后房屋的裝修和家具等配套服務(wù)，提升客戶體驗(yàn)。
“2024年，一系列樓市新政策相繼出臺(tái)，為購(gòu)房者提供了更多選擇。隨著市場(chǎng)的逐步企穩(wěn)回升，對(duì)中介服務(wù)的需求也會(huì)更多，我們對(duì)市場(chǎng)熱度延續(xù)充滿信心。”陳珊珊說(shuō)。
成交周期縮短，二手房交易回暖，新房市場(chǎng)活躍
深圳 看房量購(gòu)房量穩(wěn)步上升
2025年1月1日晚8點(diǎn)左右，廣東省深圳市南山區(qū)某二手住宅里，一批批看房者接踵而至，七八組人在樓下排起了隊(duì)。凌晨時(shí)分，掛牌一周的房源拍板成交。
“止跌回穩(wěn)的大基調(diào)，給許多購(gòu)房者吃下‘定心丸’。”談到新一年的預(yù)期，深圳德佑萬(wàn)科云城旗艦店店長(zhǎng)金輝表示，“應(yīng)該會(huì)比較穩(wěn)。”
2024年9月底，政府出臺(tái)一系列樓市新政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。首付降低、利率下調(diào)、松綁限購(gòu)……購(gòu)房門檻顯著降低，不少猶豫觀望的購(gòu)房者，決定果斷入市。“9月后，我的業(yè)績(jī)?cè)絹?lái)越好。”金輝表示，3個(gè)月過(guò)去，利好政策暖意持續(xù)，看房量、購(gòu)房量穩(wěn)步上升。
“以前170天的成交周期，如今縮短到約60天。”金輝說(shuō)，他所在的留仙洞總部基地，片區(qū)新樓盤不多，存量二手房交易活躍。這里毗鄰西麗湖、多所大學(xué)校園，科技企業(yè)聚集。“片區(qū)需求大、購(gòu)買力強(qiáng)，現(xiàn)在需求釋放，好房子很快會(huì)售出，不用以價(jià)換量。”
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年深圳二手住宅網(wǎng)簽量同比上漲66%，為近4年最高。市場(chǎng)需求強(qiáng)勁反彈，深圳購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心更足。
二手房市場(chǎng)回暖，新房市場(chǎng)同樣活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年深圳新房預(yù)售網(wǎng)簽量同比上漲20%，達(dá)到近3年最高點(diǎn)；2024年四季度出現(xiàn)多個(gè)“日光”樓盤。
走進(jìn)龍華區(qū)“網(wǎng)紅盤”中洲迎璽花園，項(xiàng)目一、二期的幾棟高層仍在施工，1300余套房已基本售罄。在沙盤前，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員嚴(yán)采妮介紹，該樓盤緊鄰深圳北站，交通便捷、配套完善，是購(gòu)房熱門區(qū)域。“去年10月成交達(dá)580多套，相當(dāng)于我們之前大半年的成交量。”
新年首個(gè)工作日，短短十幾分鐘，又有三五批看房團(tuán)走進(jìn)營(yíng)銷中心。
“項(xiàng)目三期還在建設(shè)，預(yù)計(jì)春節(jié)后入市，我們還是很有信心的。”嚴(yán)采妮對(duì)幾個(gè)月前的火爆場(chǎng)景歷歷在目，“從早上忙到凌晨都是常事，那時(shí)幾乎都沒(méi)空吃飯。”
看好當(dāng)前時(shí)機(jī)，深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司璞譽(yù)府店綜合商圈經(jīng)理宋吉玉也加入“買房大軍”，在龍華區(qū)購(gòu)入一套住房。
“現(xiàn)在剛需和改善型購(gòu)房者居多，有不少‘賣一套，買一套’的連環(huán)單。”宋吉玉介紹，另一個(gè)明顯的變化是外地買房者更多了。“深圳非核心區(qū)解除限購(gòu)后，我們有1/3都是外地客戶，還有人專程從北京、四川、湖南等地趕來(lái)買房。”
幾名房產(chǎn)中介認(rèn)為，不同于以往的“搶房”場(chǎng)面，購(gòu)房者正變得更謹(jǐn)慎、考慮更周全，投機(jī)性購(gòu)房明顯減少，買賣雙方的心態(tài)更加平和。
從業(yè)者也在積極適應(yīng)新的市場(chǎng)變化。“以前注重銷售技巧，現(xiàn)在更多是顧問(wèn)服務(wù)，幫助客戶做出理性決策。”作為買賣雙方的橋梁，金輝等房地產(chǎn)中介，已經(jīng)從“快進(jìn)快出”向“穩(wěn)扎穩(wěn)打”轉(zhuǎn)型。
深圳貝殼研究院《2024年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合報(bào)告》預(yù)測(cè)，2025年，樓市政策仍有支持空間，加上深圳經(jīng)濟(jì)和人口基本面較好，各類住房需求旺盛，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。