首付、利率下調(diào)，限購未取消，北京樓市政策還有優(yōu)化空間嗎？
發(fā)布時間：2024-06-27 16:09:54
6月26日，北京市住建委、人民銀行北京市分行、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，首套房貸最低首付比例調(diào)整至20%，利率最低調(diào)整為3.5%，并自6月27日起實施。
此次北京樓市松綁政策最引人關(guān)注的要屬首付比例和貸款利率的下調(diào)。《通知》明確，北京首套、二套房（五環(huán)外和五環(huán)內(nèi)）的首付比例最低分別降至20%、30%和35%；首套房貸款利率大幅降至3.5%，二套房五環(huán)內(nèi)降至3.9%、五環(huán)外降至3.7%。
首付方面，購房門檻明顯降低。首套首付比例下降10個百分點，二套普遍下降10至15個百分點。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，此前北京首套房，對城六區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū)）和非城六區(qū)都落實了3成首付的政策，此次繼續(xù)降低，對于降低購房成本有非常明顯的作用，也說明降低首付成為北京當(dāng)前樓市政策中的重要工具。
按照總價500萬元的新房計算，過去北京購買首套房的首付款需要150萬元，而現(xiàn)在最低首付變?yōu)?00萬元，直接減少了50萬元。“這具有非常好的導(dǎo)向，減負效應(yīng)也有助于進一步提振購房需求。”嚴躍進說。
利率方面，此次政策主要針對首套房貸款利率。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，跟調(diào)整前相比，首套房貸款利率下降了45至55個基點，二套房貸款利率普遍下降了65至80個基點，下降幅度較大，對購房需求釋放將產(chǎn)生較大帶動。調(diào)整后，北京執(zhí)行的首套和二套房貸款利率與上海基本一致。
也就是說，對于一套五環(huán)內(nèi)城六區(qū)住宅而言，按照貸款500萬元、還款期限為25年計算，二套房利率由4.55%降至3.9%，總利息將減少54.5萬元，每月還款減少1817元。
《通知》還明確，支持多子女家庭改善性住房需求，對北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。
“目的是為降低多子女家庭購房門檻和成本，通過住房政策支持生育和養(yǎng)育。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，多子女家庭往往有改善住房的意愿，家庭成員增加（含父母），購買二套有客觀性，購買第二套住房仍屬于剛需，執(zhí)行首套資格，既能降低首付比例，也能降低利率，兼有降門檻和降成本效果。
此次北京樓市新政主要從降門檻、降成本著手，貫徹“517”樓市新政去庫存、激活需求思路。李宇嘉認為，每一輪政策紓困都會帶動需求釋放。此次北京樓市新政，對于年輕人、新市民的購買有較大的促進作用。北京機關(guān)國企事業(yè)單位比較多，公積金新政帶動的需求比較明顯。特別是公積金額度提升，對于很多工薪階層來講帶動效應(yīng)比較強。
陳文靜表示，4月8日，北京住房公積金管理中心官網(wǎng)已發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實施辦法（征求意見稿）》，結(jié)合本次相關(guān)政策正式落地，對于購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持，公積金最高貸款額度可達160萬元。
從市場表現(xiàn)來看，陳文靜分析，“5.17”樓市新政落地后，上海、深圳、廣州均較快跟進落地相關(guān)舉措，新房、二手房市場活躍度均有所提升，尤其是上海二手房成交提升明顯，北京購房情緒亦出現(xiàn)回升。短期來看，此次北京樓市新政發(fā)布后，北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉(zhuǎn)，二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求。
政策仍有優(yōu)化空間
“靴子”終于落地，北京購房者觀望情緒有所緩和。但陳文靜指出，本次北京限購政策尚未做調(diào)整，未來仍有優(yōu)化空間和預(yù)期。
李宇嘉分析指出，北京出臺政策最晚，主要原因在于北京地位的特殊性，即在房地產(chǎn)調(diào)控上的城市能級最高。在限購政策調(diào)整上，更要考慮房住不炒和新發(fā)展模式，不可能像其他城市一樣退出限購來刺激需求，這有舊模式依賴的痕跡。因此，北京此次盡管調(diào)整了政策，但還沒有松動限購。
全國范圍來看，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢依然嚴峻。華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟學(xué)家王軍在6月舉行的CMF宏觀經(jīng)濟月度數(shù)據(jù)分析會上表示，雖然政策面已經(jīng)釋放出非常強烈的促進房地產(chǎn)企穩(wěn)見底的積極信號，但投資、銷售與融資等各項指標(biāo)顯示，房地產(chǎn)業(yè)的困境還沒有明顯改變，地產(chǎn)行業(yè)尚未擺脫對整體經(jīng)濟拖累的狀態(tài)。
為刺激需求、盤活存量，今年5月17日，包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率等多項支持房地產(chǎn)政策密集發(fā)布。同日，央行也宣布擬設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模為3000億元，用以支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
高盛首席中國經(jīng)濟學(xué)家閃輝認為在前述分析會上指出，“517”樓市新政的思路是正確的，即不再增加供給，推動去庫存，支持需求端，讓供求關(guān)系達到新平衡。“但政府的支持力度還不夠。”閃輝測算，如果想要把一二線城市去庫存至正常水平，可能需要3萬億元量級的政府資金支持，但在“517樓市新政”里，央行再貸款只有3000億元。
對于進一步拉動地產(chǎn)行業(yè)走出泥潭，王軍認為還有一點需要引起重視，即應(yīng)該逐步降低目前所有存量住房的貸款利率，因為這不僅對去庫存有幫助，而且對于減輕居民的房貸負擔(dān)，推動消費擴張都有重要意義。
嚴躍進認為，降低存量房貸款利率需要銀行讓利，并承擔(dān)一定的金融風(fēng)險。“至少三季度不會有，四季度需要結(jié)合當(dāng)時的經(jīng)濟形勢和還貸能力進行考慮。”
談及未來政策的優(yōu)化空間，李宇嘉認為，從利率水平最低3.5%出發(fā)，二套3.7%和3.9%的利率水平仍有下降的空間。
嚴躍進告訴《中國報道》記者，現(xiàn)在的政策更多是對過去過嚴政策的終結(jié)和調(diào)整，還未進入新的刺激周期，刺激性的政策還是偏少。進一步地刺激，很重要的方向需要瞄準(zhǔn)二手房，盤活二手房。他認為，二手房也可以納入保障房體系，提供給住房的困難群體等，進一步挖掘潛在需求。
此外，在直接降低購房成本方面，也可以有一些創(chuàng)新的舉措。例如，廣東省推出“先租后買”政策、安徽蕪湖 “半購半租”賣房新方式，都是很好的嘗試。
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