偶爾會出去參加一些活動做一些分享，上周日給一個朋友站臺做了個內部分享
現在整理其中15%的內容和大家分享
以下為正文，關于現在為什么不少城市樓市艱難
非常開心跟各位來做這么一次分享
其實我們日常的創作可能會寫一些當下大家比較感興趣關注的內容
每天都會回答一些具體的問題，但是我們說在具體問題的背后
對于我來說，其實特別想跟各位分享的是關于對這個行業的理解
因為整個樓市的變化在我眼里是完全不一樣
01
對外很多人說我是一個自媒體人
其實我是一個正兒八經的房地產開發出身的地產從業者
在我剛入行的時候，幾乎每一輪樓市關于抑制樓市的各種政策，但是幾乎在那一個階段里面好像不用做什么事情，樓市總是往上漲的
但凡各位買房比較早的朋友都會有這種感覺
那個時候我記得還有一個詞匯叫房價螺旋上漲
但是為什么我們說最近這四年整個行業變得我們完全不認識
這四年到底發生了什么
各位需要簡單了解一些行業運行本質
過去二十年，整個房價的源頭或者說房地產發展的源頭其實是來自城市天然城鎮化的需要
從農村到縣城、從縣城到市、從市再到省城，每個級別城市都在進行自己的城鎮化1.0
也因為城鎮化需要，每個城市都需要依靠土地出讓金來完成城市開發建設
我們現在回頭來看，其實這20年沒有某一個環節希望房價上漲，但房價客觀的上漲其實是在滿足城鎮化的需求
而且這輪上漲也讓樓市開始形成有序穩健的發展閉環
不論是城市、還是開發商以及購房者，都基于這一波獲取到了屬于自己的紅利
也是基于這一波閉環，我們的城市發展完成了可能其他國家需要百年才能實現的成果
但是到了2020年之后，有一個本質性的元素產生了變化
就是購買客群
當樓市經歷過20年發展，城市不再擁有大量的剛需了
大部分人因為房價上漲，已經買到了第一套房子
但是經歷過二十年的市場教育，大部分人都被房價上漲這件事震撼
哪怕再頑強的個體最后都會選擇買房這個結局
2015年連我在老家的老媽都開始問我要不要去買房子，而且要買的還是異地的房子，你可以想象下連那時候在老家的典型互聯網絕緣體都能感受到這一股大的浪潮
所以過去二十年不管主動被動不管有沒有欣喜還是無奈，成為有房一族是大部分人的選擇
而這個時候，城市面也有一個同步改變
這20年過去已經讓城市完成了城鎮化1.0
城市發展已經不太會用攤大餅的方式繼續擴張
當這兩個主體同時發生變化的時候，你會發現房價已經不再能夠成為過去的那樣閉環
從而進入下一個四方循環閉環
客戶更大的需求是為了換房，而開發商為滿足客戶的需求只有生產出真正符合客戶需求的產品，才能夠實現去化
與此同時，城市也從過去的城鎮化進入到城市更新或者說舊城改造階段
在這個階段里，地方政府也不再圍繞著土地出讓金作為核心收入
它核心需要是提升土地的準入門檻，實現復合城市的開發，并且通過稀缺的土地出讓完成城市名片的打造
此時此刻你會發現這四方角色它都不再那么需要房價的太多上升
02
當城市和購房個體都在發生變化的時候你會看到每天出現在我們身邊的樓市關鍵詞也在不斷發生變化
這些詞背后其實代表著一句話
就是很明顯房地產行業需要產能升級，從過去僅僅滿足剛需客戶提供剛需產品到現在需要產出更優質的社區，才能符合這個階段房地產發展的主訴求
這是樓市的必然
也是未來能不能進入下一個閉環至關重要的因素
只要樓市圍繞著產業升級進入到下一個階段，整個房地產又會進入到下一個20年的超級大紅利的周期
但是關鍵的是
兩個新老周期的交替總是有過渡期
現在房地產的過渡期如果有一句話來總結就是：在產能升級的同時，又需要去庫存
老的庫存需要去化掉，新的產能才會更好的進入到市場
也就是要把一些過往圍繞著房價上漲制造的產品給消化掉的同時
還要保證這個行業未來的供給側是圍繞著美好生活這個賽道去進行的
這是行業的一個本質變化，也是樓市的一個特殊時期
03
那這件事情能不能順利發生
這才是今天回答的關鍵
現在很多城市樓市的艱難，其實就是在這個特殊時期兩個周期疊加之后的結果
我每年都要去超過大量的城市，每個如今艱難的城市都在過去20年樓市快速狂奔的時候遺留了兩個問題
在我去過的大量城市里他們都會出現兩個核心問題
第一叫慣性造概念
當樓市一開始的核心需求是以剛需為主導的時候，一個地方吸納剛需購買最好的方式，其實就是造概念
比如某某新區
我們經常出機場會看到我要做下一個陸家嘴、下一個深圳，就是非常典型的造概念
但是全國各地的新區有多么離譜
曾經有個統計說就把全國所有的新區加起來，他們的未來可承載人口數量是34億人
大家可以想象這里的概念造的有多夸張
與此同時，在造好概念之后，很快就緊接著一個事情就會發生
叫：容積率依賴
當一個區域的概念成立，并且規劃未來會為區域引入什么樣的配套的時候
為了使得單位土地的產值可以更高，最直接也是最有效的方式，就是提升單塊土地的容積率
去過大量的城市，幾乎很多地方的容積率都在3-5之間游走
說實話這是非常夸張的數值
因為哪怕在人口最為稠密的上海，土地出讓的容積率郊區限制在1.5-1.8左右，市中心控制在2-2.5左右
但各位如果去到一些內陸城市，4以上的容積率真的比比皆是
為什么，就是因為只要容積率調高，就能夠提升產值