“肯談價格的房子都賣掉了，還在掛牌出售的房子，業主都不想降價了。”這是李慧(化名)與多位房產經紀人交流后的感受。李慧在北京市海淀區、豐臺區看了很久的房子，仍在觀察市場變化，等待著合適的時機出手。
5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局打出政策“組合拳”，此后，四個一線城市的房地產市場均出現不同程度地回暖，尤其是上海市場表現最為明顯。機構預測，上海6月份二手房網簽量有望突破2.5萬套，比2023年月均網簽量高出約1萬套。
一線城市，見底了嗎？
“市場還可以，成交量蠻多的”
5月27日至29日，上海、廣州、深圳三個一線城市相繼響應“5·17新政”，出臺多項樓市寬松政策。
上海房地產市場出現了多個單日二手房網簽量超過900套的現象，到6月14日，當日二手房網簽量達到1059套，2024年以來首次單日網簽超千套。6月15日，該市二手房網簽量再度突破千套，為1184套。
上海的房產經紀人劉峰(化名)對中新經緯稱，新政落地后，上海市場出現了回暖，成交量整體表現不錯。據他觀察，目前價格沒有出現上漲，“業主誠心賣房的話，只要肯談價，也是能賣掉的。”另一位房產經紀人任銘(化名)最近一直在帶客戶看房子，有時候會忙到晚上才能下班，他也說：“市場還可以，成交量蠻多的。”
據中指研究院數據顯示，6月1日至16日，上海二手房網簽量為13381套，環比上月同期增長82%，較5月份日均604套的日均水平有大幅提升。中指研究院上海高級分析師陳炬蘭對中新經緯說：“新政放開單身對上海外環內二手房的購買限制，且外環內老破小房源今年以來的價格跌幅較大，市場價格繼續下跌的空間預期較小，部分購房人選擇盡快出手。”
中指研究院稱，新政對新房市場的提振效果也比較明顯，“上海5·27新政”后的第一周和第二周，上海商品住宅(不含保障房)共成交了27.7萬平方米，相比新政前兩周增長了10%。
克而瑞研究中心預測，6月份上海二手房網簽量有望突破25000套，超越2023年3月份的23976套。綜合上海鏈接研究院數據，1.5萬套/月是上海二手房成交量的枯榮線，在2023年，該市月均二手房成交量約1.4萬套。
廣、深市場表現相對較弱
新政刺激下，廣州、深圳樓市均有所反應。中指研究院數據顯示，5月17日至6月16日，廣州新房網簽套數達5849套，相比新政前一個月網簽5213套上升了12.2%；“廣州5·28新政”后，新房日均成交套數持續增加，5月28日至6月16日，共網簽4052套，日均網簽套數202套；從周度數據來看，6月10日至6月16日，廣州新房網簽1565套，創4月份以來周度成交新高。
中指研究院數據還顯示，5月18日至6月17日，深圳新房住宅成交2286套/23.21萬平方米，比新政前一個月上漲3.96%；二手住宅共成交4136套/40.32萬平方米，比新政前一個月上漲2.86%。
中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅分析，深圳樓市復蘇情況低于預期，市場行情冷熱不均。核心區域的優質盤成交比較活躍，包括新房、二手房，位置好、價格有優勢的樓盤的交易量明顯上升，冷門板塊樓盤的去化比較難。孫紅梅說：“深圳樓市雖有利好，但市場基礎并不牢固。深圳新房供應量充足，房價一直低位運行，另外，保障房的供應也分流一部分剛需。市場正處于企穩復蘇的階段，復蘇過程需要鞏固。”
中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯表示，廣州、深圳此前已經出臺相關寬松政策，需求得到一定釋放，而上海此次是集中出臺政策，讓市場需求在短期內快速釋放。從供應結構看，廣州、深圳的住房供應以中小戶型為主，上海的大戶型乃至豪宅供應較多，豪宅市場的表現優于普通住宅，對上海市場帶來正面影響。從更宏觀的角度看，上海在吸納人口、經濟增長等方面的表現好于廣州、深圳，購房人的支付能力更強。
一線城市中，北京是唯一一個沒有進一步下調首付比例、房貸利率的城市，但受到其他城市相繼落地寬松政策的影響，北京市場也出現好轉。北京市住建委網簽數據顯示，5月北京二手房網簽量為13383套，環比4月上漲0.2%，同比去年5月上漲3.1%。6月1日至6月20日，北京二手房網簽量為8707套，環比5月份同期上漲約23.19%。
中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，市場對北京出臺寬松政策有一定預期，所以一些購房者想趕在市場放開前入手，這給近一個月二手房市場帶來了成交增量。同時，由于新房價格不具備優勢、交付時間長等原因，北京新房市場表現一般，不少購房人轉向購買二手房，也帶動了二手房成交。
“當前，北京二手房市場出現了一些提振，市場相對穩定。但也要注意的是，這兩周的熱度已經有些減弱。”張大偉說。
“政策空間值得想象”
多位受訪專家均認為，一線城市依然保持“以價換量”的態勢。謝逸楓說：“一線城市在樓市新政的刺激下，市場成交有所回升，但價格沒有什么變化，仍處于以價換量的狀態。”
國家統計局發布的數據顯示，5月份，新建商品住宅銷售價格方面，北京、廣州、深圳分別環比下降1.1%、1.4%、0.8%，上海環比上漲0.6%；二手住宅銷售價格方面，北京、上海、廣州、深圳分別環比下降1.2%、1.3%、1.6%、1.0%。
近期，李慧與多位房產經紀人進行了交流。她對中新經緯稱，此前一兩個月，她看的不少房源都是在較大幅度地降價后才成交的，比如，在4月份，豐臺區六里橋附近的一套掛牌價520萬元的二手房，最終成交價是460余萬元；6月初，海淀區學院南路附近一套掛牌價570萬元的二手房，成交價是484萬元。
她也發現，在近段時間，她關注的不少掛牌價相對較低的二手房源，陸陸續續都成交了。她說：“誠心出售、愿意降價的房源，比較容易賣出去，而目前剩下的房源都是業主不愿意降價的。可能有些業主覺得市場價格基本降到位了，也不愿意再降了，談價也不是很好談。”
張大偉分析，因為成交量有所增加，北京一些二手房業主確實不想再大幅降價，議價空間變小。目前，市場處于一個博弈期，如果成交量能維持穩定，價格就會相對堅挺；如果成交量萎縮，業主心態可能就會變弱。謝逸楓也認為，一系列樓市政策的落地，使得房價降幅變得相對緩慢，一線城市市場有了逐漸見底的趨勢。
58安居客研究院院長張波說：“總體看，‘5·17新政’后房地產市場出現了一個相對明顯的熱度提升，但這一熱度提升并不會導致市場快速出現反轉，尤其是房價層面不會由此快速轉為上漲，但一、二手房的成交周期會逐步縮短，購房者對于市場的預期開始出現轉好跡象。”
中指研究院近日發布《2024年5月居民置業意愿調查報告》顯示，政策對居民的購房需求存在一定的提振作用，無購房計劃占比環比下降3個百分點。但居民購房觀望占比出現增加，占比環比提升6個百分點，部分購房人群轉向觀望，購房占比環比下降4個百分點，一方面是等待指導政策落地執行，另一方面是觀察政策效果與市場反饋，進而決定購房計劃。
對于未來走勢，張大偉認為，一線城市的熱度有望延續一段時間，比如，上海的政策力度較大，市場反應也比較明顯，熱度的持續性會相對較好。整體看，一線城市還有一定的政策空間，尤其是北京，在首付比例、貸款利率、限購區域等都有較大的調整余地，同時，當前的各類政策也在不斷創新、種樣繁多，政策空間值得想象。