住房是每個(gè)家庭的“頭等大事”
“二手房”因價(jià)格多元、配套完善
不少購(gòu)房人則會(huì)選擇
在中介的幫助下進(jìn)行交易
如果本已訂立預(yù)約合同
中途賣(mài)家臨時(shí)變卦
中介費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)全額支付
買(mǎi)家權(quán)益受損如何維權(quán)
一起來(lái)看今天的案例！
基本案情
2022年3月，朱某欲購(gòu)置一套房屋，在中介公司的介紹下，相看了多套二手房，并最終選定了秦某所有的一套坐落于晉城市城區(qū)某小區(qū)的房子。
經(jīng)過(guò)協(xié)商，雙方初步達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向，并當(dāng)場(chǎng)簽訂了一份《定金收付書(shū)》，約定：“買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)于2022年4月15日前正式簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；買(mǎi)方朱某向賣(mài)方秦某支付10000元作為雙方訂立協(xié)議的保證，合同簽訂后，該款項(xiàng)充抵購(gòu)房款；中介費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)……”
《定金收付書(shū)》中還約定了違約條款，明確如賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金給買(mǎi)方；若買(mǎi)方違約，則無(wú)權(quán)要求賣(mài)方返還定金；本次交易所涉中介費(fèi)由違約方承擔(dān)。
很快，朱某按約支付定金10000元及中介費(fèi)8000元。
憧憬著進(jìn)入新家開(kāi)啟新生活，朱某開(kāi)始著手聯(lián)系裝修公司、看家具等前期準(zhǔn)備工作。不料，4月15日，三方本應(yīng)如期簽訂購(gòu)房合同，秦某卻當(dāng)場(chǎng)反悔，中介雖多番說(shuō)和，但收效甚微。
在雙方爭(zhēng)執(zhí)中，朱某得知之前秦某與中介公司因交房時(shí)間等事項(xiàng)產(chǎn)生爭(zhēng)議、導(dǎo)致相互之間不信任，所以秦某反悔不愿賣(mài)房，購(gòu)房合同也未能成功簽訂。
后朱某多次向秦某與中介主張權(quán)利，但他們卻以各種理由推脫，拒絕返還中介費(fèi)與定金。
朱某訴至法院，要求秦某及中介公司返還相應(yīng)費(fèi)用。
法院認(rèn)為
法院經(jīng)審理認(rèn)為，《定金收付書(shū)》系朱某與秦某為將來(lái)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》所簽訂的預(yù)約合同，具有約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。從證據(jù)上看，朱某不存在違約行為，合同最終未能訂立系秦某與中介公司未進(jìn)行有效溝通、相互不信任，秦某不愿賣(mài)房所致。故朱某有權(quán)要求秦某按照《定金收付書(shū)》約定承擔(dān)違約責(zé)任，即雙倍返還定金。
至于中介費(fèi)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十四條的規(guī)定，中介公司未促成合同成立，無(wú)權(quán)請(qǐng)求支付報(bào)酬。雖然在《定金收付書(shū)》中約定了“中介費(fèi)由違約方承擔(dān)”，但按照法律規(guī)定中介無(wú)權(quán)請(qǐng)求支付中介費(fèi)。鑒于中介公司為促成交易曾因必要花費(fèi)墊付過(guò)2000元，從整體解決糾紛、減少當(dāng)事人訴累的角度考慮，折抵后中介公司應(yīng)返還朱某6000元。
綜上，法院判決被告秦某自判決生效之日起十日內(nèi)向原告朱某雙倍返還定金20000元，被告某中介公司自判決生效之日起十日內(nèi)向原告朱某返還中介費(fèi)6000元。
一審判決后，三方均未提起上訴。
法官說(shuō)法
住房問(wèn)題涉及群眾的切身利益，是生活中的熱點(diǎn)話(huà)題，尤其是二手房，在交易時(shí)往往由中介促成，因此在二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，一般存在兩個(gè)法律關(guān)系，一為房屋出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，另為房屋中介與房屋出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間的居間合同關(guān)系，該案便是一起涉及二手房買(mǎi)賣(mài)的部分風(fēng)險(xiǎn)即定金和中介費(fèi)的案子。
本案中，雙方簽訂的《定金收付書(shū)》屬于當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)定書(shū)等的一種類(lèi)型，構(gòu)成預(yù)約合同。在簽訂后，當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。故朱某有權(quán)要求秦某承擔(dān)違約責(zé)任，雙倍返還定金。
針對(duì)中介費(fèi)，合同中約定違約方承擔(dān)中介費(fèi)，這就使得不論哪種情形下，中介機(jī)構(gòu)都將獲取中介費(fèi)。但民事主體間的約定還應(yīng)符合法律規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十四條的規(guī)定，中介不得請(qǐng)求支付報(bào)酬。本案中，買(mǎi)賣(mài)雙方僅簽訂了體現(xiàn)雙方交易意向的《定金收付書(shū)》，而沒(méi)有簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，按照上述法律規(guī)定中介方不得請(qǐng)求支付報(bào)酬，因此在扣除了中介方從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用后，中介方應(yīng)當(dāng)返還朱某其已支付的中介費(fèi)。
在此提醒二手房買(mǎi)賣(mài)中的交易雙方，在交易過(guò)程中應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)自己規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)、合法維權(quán)的意識(shí)：第一，如果沒(méi)有考慮成熟，不要輕易簽訂類(lèi)似本案《定金收付書(shū)》內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)定書(shū)等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同，否則一旦反悔，將承受損失。第二，民事主體間的約定應(yīng)合法合規(guī)，在中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)未促成簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，中介機(jī)構(gòu)不應(yīng)主張相關(guān)報(bào)酬，自行約定的"違約方承擔(dān)中介費(fèi)"條款因違法而無(wú)效。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十五條
當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。
當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。
《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十六條
當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。
定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。
《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十七條
債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十四條
中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。