降價就一直好賣嗎？并不是。”

日前，昆明旭輝鉑宸府魏經(jīng)理在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，大幅優(yōu)惠一次就賣那兩月，當大家覺得你就該賣這個價格的時候，就賣不動了。可能沉寂兩三個月，你再降一點，又有客戶沖著優(yōu)惠去買，就是這種不斷下降的趨勢，現(xiàn)在整個昆明市場都這樣。

旭輝鉑宸府位于昆明北市區(qū)，“今年年底要交付”，魏經(jīng)理說，“現(xiàn)在所有客戶最擔心的，就是房子能不能交付。”

中指研究院5月百城新建住宅價格指數(shù)顯示，昆明新房樣本均價11107元/平方米，環(huán)比下降0.24%。

“昆明這樣的城市，市場壓力可能更大一些，因為本身就依賴于文旅，和其他強二線城市還是有差異的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析。

降價分銷，很多項目已放棄自渠

“距二組團交付還有203天17小時7分鐘。”每經(jīng)記者在現(xiàn)場看到，旭輝鉑宸府在售樓處大屏幕顯眼位置打出了這樣的字眼。

作為北市區(qū)改善型住宅項目，旭輝鉑宸府一期一組團2021年6月開盤，如今已經(jīng)交付使用。面對去化壓力，項目提升了二組團裝修標準，趕上3月“小陽春”迎來一波熱銷，銷售額達到約8900萬元。4月稍有回落，新政一出，買房人又開始看房了。端午假期，鉑宸府銷售額約2875萬元，3天時間銷量超過了4月的一半。

“昆明有一個現(xiàn)象，下半年的銷售節(jié)點會更多。”魏經(jīng)理分析，“例如中秋、國慶長假，再到12月的年終沖刺，所以按照月均流速30套左右計算，剛好到年底能賣完，所以要抓緊加推。”

不過，降價和分銷仍然是昆明絕大多數(shù)開發(fā)商保證銷量的最大依賴。

魏經(jīng)理表示，北市區(qū)分銷捆綁很嚴重，我們自有渠道占比能達到40%，很多項目則已經(jīng)放棄自有渠道，直接把所有非中介獲客路徑全部關閉。這意味著除了分銷和自訪，沒有其他方式了。

促銷降價則更甚，“抽起優(yōu)惠”在昆明市場幾乎是不可能的事。

據(jù)悉，鉑宸府2021年開盤均價17500元/平方米，目前不同戶型單價在14000元-16000元/平方米。

“價格是近期新房成交的關鍵，這符合市場預期，通過價格調整更好地推進銷售，是去庫存的一種重要手段。”嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時說。

銷量頂上去，價格拉下來

“幾個項目逆勢熱賣，把昆明整體成交量頂上去了，但把價格拉了下來。”昆明某項目銷售負責人王葉（化名）告訴每經(jīng)記者。

這些項目中，位于呈貢區(qū)的“邦泰·臻境”是個典型代表。2023年11月拿地、今年5月12日首次開盤賣出156套，目前首開房源售罄，2025年6月30日預計整個小區(qū)全部交付。

王葉透露，邦泰·臻境正抓緊窗口期出貨，定價低于周邊新房2000元-3000元/平方米，幾乎跟二手房價持平，相當于“低價的準現(xiàn)房”，因此開盤就賣出百余套。

每經(jīng)記者實地走訪臻境項目時正好遇上集中簽約，售樓處所有座位全部“客滿”，還不斷有新客戶前來看房。

“5月12日開盤，到5月17日171套房源就售罄了。”置業(yè)顧問小周告訴每經(jīng)記者，主要是沒有房源了，不然整體銷量可能還會更高一些。

新政過后，項目緊急加推了三棟樓，但大戶型也去化較快。據(jù)貝殼找房，目前邦泰·臻境在售均價約8500元/平方米。

每經(jīng)記者在鏈家平臺看到，邦泰·臻境周邊在售的二手小區(qū)，如昆明公園壹號、中通玖璽華府掛牌價普遍在12000元-14000元/平方米，明顯的一二手房價格倒掛，對購房人來說吸引力不小。

據(jù)克而瑞，昆明房企推出了端午案場額外優(yōu)惠、特價房等，市場整體平均來訪量上升7%；低總價、高性價比項目入市和多個項目“以價換量”帶動了市場熱度上升。成交方面，由于邦泰·臻境的加推銷售，整個市場平均認購套數(shù)上升14%。

事實上，昆明“以價換量”來得格外早。

國家統(tǒng)計局70城房價指數(shù)中，昆明是率先下跌的二線城市。從2021年11月開始，當合肥、杭州、廈門、福州等城市的同比漲幅還在4%-4.7%高位時，昆明已經(jīng)從持平轉向下跌，并且跌幅從0.2%逐月擴大至3%，到2024年4月的新房價格同比跌幅已經(jīng)達到4.4%。