市場(chǎng)總是在不斷變化的，我們國家很大，各個(gè)城市的市場(chǎng)變化是不同步的，同一個(gè)城市的不同板塊也是不一樣的，再差的城市也有賣的好的項(xiàng)目，我們左右不了大環(huán)境，但可以研究微觀變化，找到屬于我們的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

1、熱銷項(xiàng)目特征：在具有改善基因的地段上，率先完成產(chǎn)品全維升級(jí)，并且周邊無二手房背刺的項(xiàng)目；比如蘭溪府、時(shí)光之境、華曦府、潤府，四個(gè)盤均具備以上特征，弱市下走出了獨(dú)立行情；金水印和天悅江灣在產(chǎn)品上同樣出類拔萃，但受制于區(qū)域高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)以及周邊次新房價(jià)格倒掛影響，所以去化壓力依舊很大，不得不在價(jià)格上做出讓步；

2、TOP15榜單里，三分之二是均價(jià)17000以上的改善項(xiàng)目，三分之一是高性價(jià)比的剛需項(xiàng)目；市場(chǎng)下行期，改善客戶抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著強(qiáng)于剛需客戶，所以改善項(xiàng)目表現(xiàn)普遍好于剛需項(xiàng)目；只有在市場(chǎng)上行期，剛需客戶才會(huì)蜂擁而至，背后核心邏輯其實(shí)就是收入穩(wěn)-預(yù)期穩(wěn)-才敢消費(fèi)；

3、雖然市場(chǎng)表現(xiàn)整體很差，但成交結(jié)構(gòu)的微妙變化，決定了房價(jià)還是往上走，因?yàn)槌山坏母邌蝺r(jià)改善項(xiàng)目占比越來越大，并且隨著房地產(chǎn)新模式的快速到來，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步拉大；

 

4、未來的置業(yè)邏輯一定是：改善買新房，剛需買二手。其實(shí)剛需并沒有消失，只不過他們會(huì)選擇看得見、摸得著、能撿漏的二手房，至于品質(zhì)差一點(diǎn)對(duì)他們而言不是最敏感的（去年至今二手房成交占比都是超過新房的）；有實(shí)力的改善客戶不卻房子，缺的是更具審美的建筑品質(zhì)和更有溫度的服務(wù)水平；

 

5、上周末潤府開盤，當(dāng)天賣了166套，去化率近65%，這個(gè)數(shù)據(jù)在前幾年可能不值一提，但是在當(dāng)下市場(chǎng)還是非常不錯(cuò)的，它的熱銷對(duì)蘭溪府和金水印形成較大壓力，同時(shí)也會(huì)吸引一部分華曦府和時(shí)光之境的客戶，因?yàn)檫@幾個(gè)項(xiàng)目價(jià)格和客戶都是高度重疊的，不過好在潤府一期樓盤很小、地塊素質(zhì)也非稀缺，不會(huì)像前年幸福里那樣形成一家獨(dú)大！